Bonjour,
La présentation d’Iroko Next sur le blog de Goodvest est intéressante. J’aimerais savoir en quoi investir dans une SCI (qui investit elle-même beaucoup dans la SCPI du même gestionnaire) est plus intéressant qu’investir directement dans la SCPI. Autrement dit, pourquoi Goodvest propose Iroko Next et non Iroko Zen. Y a-t-il des différences concernant les risques, les frais, la liquidité ?…
Bonjour Olier,
Merci beaucoup pour votre message !
Vous avez tout à fait raison : début 2025, environ 62 % de l’allocation de cette SCI est investie dans la SCPI Iroko Zen, ce qui soulève logiquement la question de la pertinence d’investir via une SCI plutôt que directement dans la SCPI.
La première réponse tient au contexte du contrat d’assurance-vie ou de PER, qui offre des avantages significatifs lorsque l’on passe par une SCI. En effet, la fiscalité appliquée dans ces enveloppes est souvent bien plus avantageuse que l’imposition classique des revenus fonciers. En cas de succession, l’assurance-vie bénéficie également d’un cadre fiscal protecteur, avec des exonérations partielles très intéressantes. Enfin, cela permet de centraliser vos investissements – qu’ils soient immobiliers ou financiers – dans un seul et même contrat, ce qui facilite le suivi et la gestion de votre patrimoine.
Mais au-delà de ces considérations, le point le plus important réside dans la différence de fonctionnement entre une SCI et une SCPI. La SCPI Iroko Zen est un véhicule distribuant : elle reverse les loyers perçus aux investisseurs. Cela peut être intéressant pour ceux qui cherchent un revenu régulier, mais cela déclenche également une imposition immédiate sur les revenus. À l’inverse, la SCI Iroko Next est un véhicule capitalisant : elle réinvestit les loyers dans de nouveaux actifs, ce qui permet de faire croître la valeur des parts sans générer de fiscalité annuelle. C’est ce modèle que nous privilégions chez Goodvest dans le cadre des contrats d’assurance-vie et de PER, car il est plus cohérent avec une stratégie long terme et fiscalement optimisée.
Autre point important : certains assureurs qui proposent des SCPI en direct dans leurs contrats retiennent une part significative des loyers distribués, ce qui réduit mécaniquement la performance pour l’investisseur. Passer par une SCI capitalisante permet ainsi d’éviter cette situation.
Cela dit, il ne s’agit pas de dire qu’un véhicule est meilleur que l’autre en soi. Tout dépend du cadre d’investissement et des objectifs. C’est pourquoi nous travaillons actuellement chez Goodvest à la sélection de SCPI que nous pourrons vous proposer à l’investissement en direct très certainement d’ici la fin de l’année 2025, notamment pour ceux qui souhaitent diversifier leurs placements immobiliers en dehors des enveloppes d’assurance-vie ou qui recherchent une distribution régulière !
Sur cet aspect, je ne vois pas de différence entre détenir des parts de SCI ou de SCPI sur un contrat d’assurance-vie.
En effet, la seule vraie différence ici, c’est le traitement des loyers : capitalisation côté SCI vs distribution pour la SCPI.
Pour le reste (diversification, rendement cible), nous sommes dans l’ensemble sur la même chose entre les deux véhicules.